 |
| 股票查询: | 行情分析 题材分析 DDX在线 业绩报告 个股吧 业绩预告 业绩披露 股东人数 机构持股 高管 公告 个股研报 十大股东 资金流向 个股分红 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 产品业务 | 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售。 |
|---|---|
| 经营模式 | 公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为中心”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、稳健周转为导向，系统、科学的从拿地到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态利润系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。 |
| 核心竞争力 | 1.公司不断完善的区域战略定位。 目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、区域布局更加均衡、合理，长三角已成长为公司主要的销售区域。 2.实现项目全国化布局。 公司房地产开发业务已经基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局，“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局，已实现覆盖辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、海南、云南、内蒙古等16个省、2个直辖市、1个自治区的60多个城市，涉及房地产项目近200个。 3.多元化的融资能力。 作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。 4.公司土地储备结构合理、数量充足。 成立以来，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购等多种方式，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域获得优质土地。 5.稳健的经营模式和管控力。 公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为中心”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、稳健周转为导向，系统、科学的从拿地到建设和销售全流程提质增效。 6.持续提升的产品竞争力。 公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。 7.团结奋进专业的人才团队。 团结、奋进、专业的人才团队是公司发展至今的重要资本和推动力。 |
| 经营指标 | 2022年度，公司实现营业收入269,071.02万元，比上年同期增长32.84%；实现归属于上市公司股东的净利润34,170.47万元，同比增长85.11%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东净利润29,110.07万元，同比增长138.83%。 |
| 竞争对手 | 廊坊中房房地产股份有限公司、廊坊市安次建设集团公司、廊坊石油管道房地产开发有限公司、秦皇岛东日房地产、北京天地控股、东塑集团股份有限公司、沧州美好家园房地产开发有限公司、如蚌埠房地产（集团）有限公司、浙江康恒房地产开发有限公司 |
| 品牌/专利/经营权 | 四星级以上项目占比进一步提高，石家庄荣盛华府获“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”，玖珑院摘得“广厦奖”，天同府获“第十届广厦奖候选项目”。 2022年，康旅始终保持“越是艰难越向前”的奋斗精神，获得行业品牌荣誉28次，其中6次问鼎中国小镇运营商品牌TOP1，4次问鼎康养产业运营商品牌指数TOP1，2次问鼎中国康养项目品牌力指数研究（小镇版）TOP1，领跑行业市场。康旅旗下酒店产业荣膺“星光奖-年度民族品牌酒店管理集团”、“最佳东方-旅游服务业卓越雇主”等称号，且在中饭协、中旅饭协、全联房地产商会等协会机构担任副会长单位、理事单位等职。 荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服三条业务线提供多元化服务。2022年，获中指业主满意度调研82.2分，同比再创新高并领先行业均值，荣获“2022年中国物业服务百强企业第16位”、“2022中国物业服务多种经营优秀企业”等殊荣。 报告期，实业公司2022年全面实施标准化管理，年度施工交房率100%。参与星评项目14个，四星优良达成率100%；入围评选“荣盛杯”并获奖的项目共计6个，其中邹平墨香山南一期获得“银”奖、忻州锦绣学府、沧州锦绣学府一期获得“铜”奖、阳江山湖海项目橱柜木门获得“铜”奖。 家居板块通过自主研发获得2项发明专利技术，该技术已应用到被动式建筑中；进驻家装市场，升级产品满足高端品质需求。 |
| 投资逻辑 | 2022年，面对持续低迷的市场，公司在“六五”规划的总体指导下，以现金流为经营主线，统筹兼顾各项工作，围绕“一主一辅三约束”和“四保一守”的具体目标开展各项工作，最终实现持续平稳发展。 截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了较为充足的土地资源，总建筑面积2,986.06万平方米。 |
| 消费群体 | 终端消费者。 |
| 消费市场 | 河北省、山东省、江苏省、安徽省、湖南省、广东省、辽宁省、四川省、北京市、内蒙古自治区、湖北省、海南省、天津市、重庆市、河南省、江西省、浙江省、陕西省、山西省 |
| 项目投资 | 2014年1月，荣盛发展与湖北省神农架林区人民政府签订了《神农架林区龙降坪旅游综合开发投资协议》（简称“协议”）。根据《协议》，公司拟对神农架林区进行龙降坪主体旅游综合性开发，融合旅游度假、特色人文、生态养生等元素，打造集旅游、休闲度假、会议、生态养生等功能于一体的旅游休闲度假区，开发具有独特享受、高端品质、主体鲜明的特色精品旅游度假线。该项目采用分期建设的模式，一期启动项目拟建设1个核心度假区、1个探险旅游景区、1个滑雪场，后期合作项目待合作过程中共同探讨、确定。荣盛发展2014年1月23日公告，公司近日与黄山市黄山区人民政府签订了投资框架协议书。根据协议，公司拟在黄山太平湖金盆湾进行投资开发，融合旅游度假、特色人文、生态养生等元素，打造集休闲度假、文化旅游、养老养生、商业居住等功能于一体的国际旅游休闲度假区，开发具有独特享受、高端品质、主题鲜明的特色精品旅游度假线。该项目总投资规模约50亿元，选址黄山太平湖金盆湾，可出让建设用地约2200亩，分四期建设。荣盛发展2014年3月20日公告，公司于当日与保利文化集团股份有限公司（简称“保利文化”）签订了《宜兴城东文化旅游综合体联合开发意向合作协议》。双方拟联合对宜兴城东文化旅游综合体进行投资开发，打造健康活力的滨氿文化旅游综合体。双方共同出资1000万元组建项目合资公司作为投资主体，完成项目的开发建设，各方均出自500万元。其中保利文化重点负责指导文化设施规划建设和其建成后的运营管理，荣盛发展重点负责项目整体统筹投资开发和物业经营管理。该项目选址宜兴市城东新区，项目用地规划设计范围约3830亩，仅用作体育公园、公共空间、区间道路和必要的旅游配套设施，不得改变原土地用途。荣盛发展2014年5月4日公告，经过对安徽省黄山北大门耿城镇的长期考察研究，经双方友好协商，2014年4月28日，公司与黄山市黄山区人民政府（简称“甲方”）签订了《黄山北门荣盛耿城文旅产业园项目框架协议书》（简称“协议”）。公司拟在黄山北大门耿城镇金桥村投资开发建设黄山北门荣盛耿城文旅产业园项目，打造集文化、旅游、养老、养生为一体的高端文旅项目,主要建设高星级旅游度假酒店、徽州文化创意产业、养老、养生及旅游地产等。项目总投资规模约10亿元。荣盛发展2014年6月5日公告，公司近日与河北廊坊新兴产业示范区管理委员会、廊坊市国开兴安投资有限公司签订了项目合作框架协议，公司拟在示范区内打造以体验式高科技生活广场为主要业态的商业综合体和滨水园林绿色生态人居环境，成为京津冀一体化区域内出现的首批高端产业生态新城。公司拟将该项目开发为融合大型中心园林式人工湖及水系、体验式生活商业综合体、中小学校幼儿园、医疗养生机构、图书馆等生活及公共服务配套于一体的滨水、园林、绿色的生态居住组团。该项目位于河北廊坊新兴产业示范区综合商住片区内的连片区域。该项目规划用地面积为首期1000亩（含商业综合体用地），二期1000亩及以后远景各期约1000亩。 荣盛发展2017年4月24日公告，公司控股子公司康旅投资与湖北省神农架林区人民政府签订了《神农架林区东部、北部综合旅游开发项目投资合作框架协议书》，项目总投资约为150亿元。项目将在2017年至2022年重点开发下谷太和山、木鱼神农药谷、天燕景区、塔坪长寿村、红坪东沟、红坪西沟、东部新华五星级大酒店等项目，在2022年至2030年开发神农架北部及东部其它区域。项目以发展林区北部、东部大景区、大旅游、大健康的开发模式，整体提升林区旅游景区品质，完善景区配套设施，促进林区特色的中医药养老、养生产业快速发展。 |
| 投建（捷克）水疗娱乐项目 | 荣盛发展2017年5月15日公告，公司控股子公司康旅投资与捷克共和国南摩拉维亚州政府（简称“JMK”）签订了《相互合作协议》，双方将建设帕索拉夫基水疗娱乐项目，预计投资金额20亿捷克克朗（折合人民币约5.68亿元）。康旅投资通过签署上述协议，将与JMK实施帕索拉夫基市水疗娱乐中心、酒店及旅游业、房地产业、文化产业、体育娱乐业、葡萄种植及红酒业、航空及医疗健康业等多方面展开深入合作。 |
| 股权收购 | 收购荣盛兴城剩余15%股权：荣盛发展2022年6月25日公告，公司与中鸿凯盛于2022年6月24日签署股权收购协议，公司收购中鸿凯盛持有的15%的荣盛兴城投资有限责任公司（简称“荣盛兴城”）股权，交易对价49193万元。本次交易后，公司持有荣盛兴城100%的股权。 |
| 参股金融 | 荣盛发展2015年9月24日公告，公司于9月21日与河北银行签订了股份认购协议，公司拟以2.95元/股认购河北银行增资扩股发行的1.33亿股，认购价款合计为3.93亿元，约占其增资后总股本的2.67%。 |
| 行业竞争格局 | 1、销售规模大幅萎缩，市场进一步探底 2、土地市场成交款腰斩，房地产开发投资同比降幅持续扩大 3、房地产融资环境整体偏紧，融资规模降至近年来低位 4、国房景气指数 2022年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，从2022年1月开始，全年均低于100，至2022年12月份，房地产开发景气指数降至94.35的低点，处于持续低迷的水平。 |
| 行业发展趋势 | 预计2017年度房地产市场分化将进一步加剧， 京津冀区域及特大城市周边区域市场料将保持较好局面， 行业竞争更加激烈，行业集中度持续提高。 |
| 行业政策法规 | 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 |
| 公司发展战略 | 公司将继续以“六五规划”为纲，坚持“提质、进位”的总体发展目标，坚持“提质、降本、减费、增效”的竞争策略，坚持以客户为导向、以项目为中心、推动“两个核心竞争力建设”的主要任务，即：打造以客户为导向的产品和服务，创造以效率为基础的利润与现金流，牢牢树立“发展、目标、责任、风险、大局”五个意识，完成“重运营、重管理、重质量增长、重能力发展、重存量竞争”五个转变，通过提升“拓展、产品、营销、融资、服务”五种能力，打造“产品、成本、运营、组织”四个优势，来推动两个核心竞争力的建设。 根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战略发展的现实需要，2023年公司经营工作指导思想为：2023年坚持以现金流为主线，紧抓净调回，明确“四保一守”（保交付、保平衡、保货值、保运营、守信用）的经营方针和“两降两减”（降本减费、降租减债）的经营策略。狠抓内部管理、激发内生动力，保持公司继续健康发展、平稳运行。 |
| 公司日常经营 | （1）紧抓现金流。以现金流为核心工作，合理调配资源，优先倾向交付项目，精准工程投入；开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款，努力做到颗粒归仓。 （2）开工、竣工有序推进。2022年，公司不断强化项目建设的运营管控,多方协力，通过各种措施力保项目开发、销售的有序推进、安全运营。 （3）多措并举，提货值、抓回款。公司抓住政策窗口期，抓住有利时机，多方协力，攻坚克难，多措并举，保货值，保签约，保回款。 （4）降费增效。科学管控成本，做好降本增效工作，开展多项专项工作，并取得较好的成果。 |
| 公司经营计划 | 1、聚焦城市地产主业，集全集团之力做好主业。2023年，地产主业工作将在“六五”规划的总体指导下，以现金流为主线，确保净调回目标顺利实现，坚持抓纲、抓大、抓重点。 2、三个支柱产业继续围绕主业、延伸主业、做强本业，做好自身现金流，谋划好自身发展。 （1）2023年，康旅产业将坚持以项目为中心，以现金流为主线，持续强化收入管理，加大品牌推广，加强社群建设，打造高效组织、精干队伍。 （2）2023年，荣万家将聚焦核心竞争力，构建以“美好服务”+“美好生活”两大管理体系支撑的IFM服务。 （3）产业新城，通过多措并举，确保在特殊环境下达成公司目标。 3、各专业公司找准定位，勇于担当，实现发展。 实业公司，继续完善管控制度，抓好执行，夯实“成本定盘星”，落实节点交房要求，强化“进度急先锋”，引领质量标杆，捍卫“质量领头羊”。从产品力提升、成本优化、客户满意度三个方面助力主业，提升业主满意度。 设计公司，将通过引领技术创新，提高研发能力，定位客户视角，打造技术实力过硬的业务团队，以市场化标准锚定目标、紧跟发展，对主业产品及成本优势做出贡献。 |
| 公司资金需求 | 作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种资本场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据6期，定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期，资产支持专项计划7期，美元债6期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，截至报告期末，获得银行授信额度620.9亿元。多元化融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。 |
| 可能面对风险 | 公司主要业务所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到相关政策影响较大；在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险；房地产开发属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程中需要大量的资金投入，开发周期长，资金周转速度较为缓慢。随着公司经营规模的不断扩大，用于项目开发的资金投入将日益增加。若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢而导致的现金流量不足风险。 |
| 合作协议 | 荣盛发展2014年9月16日公告，公司近日与徐州市人民政府、徐州市泉山区人民政府签订了《合作框架协议书》。根据协议，公司拟参与徐州市泉山区徐商公路南侧淮海路西延棚户区的改造项目。土地整理合作方面，该项目征收徐商公路南侧淮海路西延沿线两侧土地及房屋，完成棚户区改造；建设定销房及商业、住宅、办公等服务设施；新建从三环西路至本项目西侧选址范围线长约3000米、宽约40米淮海路西延段道路。通过签署上述协议增加公司在徐州市场的土地储备数量。 荣盛发展2017年5月25日公告，公司控股子公司康旅投资与修武县人民政府签订了合作框架协议及项目合作协议。根据合作框架协议，康旅投资拟投资150亿元，建设云台古镇项目、修武县特色商业区等相关项目。根据项目合作协议，双方约定在修武县宁城大道与青龙大道西南建设修武县文化旅游综合服务项目“云台古镇”，将云台古镇项目打造成为国家的4A级旅游景区。项目总投资20亿元以上，计划建设周期三年。 与蔚县政府合作引进孵化器项目：荣盛发展2017年7月21日公告，公司控股下属公司蔚县新城公司与河北省蔚县人民政府经友好协商，签订了《关于引进工业园区孵化器项目的合作协议》，将位于蔚县经济开发区工业街的40亩地块纳入双方合作开发区域。其中25亩用于引进聚光科技（杭州）股份有限公司的环保设备产业化示范项目，其余15亩用于其他企业服务孵化器项目。蔚县新城公司建设厂房及办公用房投资约7300万元，土地投资约900万元。 与菜鸟网络打造智慧物流科技园区：荣盛发展2017年8月18日公告，公司控股子公司荣盛兴城与菜鸟网络科技有限公司（简称“菜鸟网络”）签订了《战略合作意向协议书》，双方将以物联网、大数据、云计算、网络金融为核心，以开放、透明、共享、社会化的数据应用平台为支撑，打造智慧物流科技园区。根据协议，双方首个合作项目拟定于荣盛兴城旗下的固安产业园区，用地面积525亩。上述协议的签署，是荣盛兴城产业园招商引资取得的重大突破。 |
| 增发股份 | 荣盛发展2015年2月6日发布定增预案，公司拟以不低于13.58元/股的价格，非公开发行不超过41973.4904万股，募集资金总额不超过57亿元，拟用于：1）廊坊花语城，项目总投资1047758.99万元，拟投入募集资金33亿元。预计该项目总销售收入1441680.76万元，净利润225136.94万元。2）廊坊白鹭岛，项目总投资231150.59万元，拟投入募集资金8亿元。预计该项目总销售收入324021.79万元，净利润50090.59万元。3）沧州锦绣观邸，项目总投资106636.08万元，拟投入募集资金3.5亿元。预计该项目总销售收入145343.93万元，净利润21350.91万元。4）南京文承熙苑，项目总投资126946.83万元，拟投入募集资金4.5亿元。预计该项目总销售收入177458.19万元，净利润27532.21万元。5）偿还银行贷款，拟投入募集资金8亿元。 荣盛发展2016年7月25日发布定增预案，公司拟以不低于7.70元/股的价格非公开发行不超过63636.3636万股股份，募集资金总额不超过49亿元，拟用于：1）石家庄荣盛华府（棉三），总投资647333.04万元，拟投入募集资金28亿元，建设期为2016年7月到2018年10月。预计总销售收入818628.47万元，净利润115349.7万元。2）南京荣盛华府，总投资268930.15万元，拟投入募集资金9亿元，建设期为2016年4月到2019年12月。预计总销售收入352274.53万元，净利润53086.22万元。3）济南花语馨苑，总投资154111.23万元，拟投入募集资金5亿元，建设期为2016年1月到2018年11月。预计总销售收入197185.42万元，净利润30283.29万元。4）邯郸荣盛观邸，总投资156296.5万元，拟投入募集资金7亿元，建设期为2016年5月到2018年12月。预计总销售收入203042.54万元，净利润29840.78万元。 定增募资投入房地产项目等：荣盛发展2022年12月21日发布定增预案，公司拟非公开发行股份不超过130444.9155万股，募集资金总额不超过30亿元，扣除发行费用后拟用于：1）成都时代天府，总投资482719.87万元，拟投入募集资金120000万元。2）长沙锦绣学府，总投资117298.49万元，拟投入募集资金50000万元。3）唐山西定府邸，总投资102934.14万元，拟投入募集资金40000万元。4）补充流动资金，总投资90000万元，拟投入募集资金90000万元。 |
