| 产品业务 | 公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务。 |
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| 核心竞争力 | 1、清晰的战略定位
公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，把握房地产行业向新发展模式转型带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，努力实现跨越、追求卓越，将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
2、优秀的人才队伍
公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
3、完善的业务体系
公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务，为在管基金项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。
4、良好的品牌形象
在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。 |
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| 经营指标 | 2022年，公司实现营业收入55.70亿元，较上年增加36.03%；实现归属于公司所有者的净利润0.58亿元，较上年下降84.12%。 |
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| 竞争对手 | 绿地控股、城投控股 |
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| 品牌/专利/经营权 | 在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。 |
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| 核心风险 | 1.政策风险：房地产行业发展受政策影响较大，而各项政策措施的出台或变更具有不确定性。
2.市场风险：由于房地产市场波动的复杂性，增加了对市场走势正确研判的难度。
3.财务风险：公司所处的房地产开发行业和房地产资产管理行业是典型的资金密集型、资本密集型行业，充裕的现金流和充足的资金保障对公司的运营和发展起到重要作用。
4.商誉减值风险：在业绩承诺期内，如果光大安石未能完成预估净利润目标或其他原因，可能使公司出现计提商誉减值的风险。 |
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| 投资逻辑 | 光大安石继续在多个不动产私募基金管理或不动产资产管理企业行业排名中荣膺首位。光大安石于2023年3月连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首；连续第七年位列“金砖价值榜·中国最具实力房地产基金TOP10”；连续第五年位列博鳌房地产论坛颁发的“2022年度影响力房地产基金品牌30强”。此外，光大安石还成功入选由中国保险资产管理业协会颁布的A类评级GP名单，这是该名单自2020年首次颁布以来光大安石第二次成功入选。2023年3月，安石资管荣获中国企业评价协会等单位颁发的中国房地产代建运营优秀企业称号。 |
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| 消费群体 | 终端消费者 |
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| 消费市场 | 华东地区 |
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| 实控人变更 | 嘉宝集团2017年4月21日公告，截至公告日，上海光控股权投资管理有限公司及其一致行动人合计持有公司股份16567.9678万股，占公司总股本的24.27%，合并为公司第一大持股主体。其实际控制人为中国光大集团股份公司，最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。上海嘉定建业投资开发有限公司与其一致行动人合计持有公司股份11662.2169万股，占公司总股本的17.08%，合并为公司第二大持股主体。嘉定建业系上海市嘉定区国有资产监督管理委员会间接控制的下属公司。公司实际控制人由“上海市嘉定区国有资产监督管理委员会”变更为“中国光大集团股份公司”。 |
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| 行业竞争格局 | 2023年，国际经济政治环境中不稳定、不确定因素依然存在，主要经济体的经济发展模式正在逐步重构，国际经济环境仍处在深刻变化过程中。
自2022年4季度以来，国家出台多项政策，以提振经济发展，且随着疫情管控措施的结束，各项政策的作用将逐步显现，国内宏观经济有望迎来全面复苏。 |
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| 行业发展趋势 | 从不动产运营角度来看，零售物业市场在国内居民消费意愿复苏的积极带动下，预期将实现快速回暖。写字楼市场随着宏观环境向好、企业扩张信心增强，也将逐步好转，但从企业经营活动的恢复到租赁需求的转化仍需要一定的时间。仓储物流市场方面，尽管出口增长面临一定的压力，但由于此前影响物流活动的诸多负面因素得以扭转，国内消费的周期性反弹将支撑仓储物流市场的复苏。
从不动产投资角度来看，随着宏观环境的回暖、融资环境的改善，特别是《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的实施，不动产投资将迎来更广阔的发展空间，预期不动产交易种类和规模都有望上一个新的台阶。2023年3月，国家发展和改革委员会发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，标志着我国公募REITs向消费基础设施领域扩容迈出了关键一步，有利于从事百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施投资和管理的市场主体依托项目储备及运营管理优势更好构建“投、融、管、退”的不动产金融良性循环。与此同时，资本市场对不动产资产管理业务的标准化、专业化的需求也将更加凸显，主要体现在：一方面强调底层资产的运营效率，在业务创新和降本增效之间寻求平衡；另一方面需要满足资本市场的标准化管理要求，建立完善的风险管控体系和报告体系。此外，随着开发商、运营公司纷纷向“大资管”模式转型，不动产资产管理机构之间的竞争将愈加激烈。 |
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| 行业政策法规 | 《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》、《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》 |
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| 公司发展战略 | 公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国房地产行业向新发展模式平稳过渡所带来的战略机遇期，主动服务于党中央、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署大局，进一步聚焦不动产私募基金管理及资产管理主业，发挥公司专业投资优势及不动产资产管理优势，在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。 |
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| 公司日常经营 | 1、贯彻防疫稳商政策，践行企业社会责任
2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府防疫政策、不断提升精准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）进行了租金减免，切实减轻其经营压力，支持实体经济及中小企业健康发展。
2、积极应对市场调整，坚持稳健财务策略
报告期内，公司广泛对接各类合作机构，克服市场环境调整变化带来的不确定性因素，如期完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。公司旗下在管重点项目亦按计划完成融资置换，融资成本较原存续贷款降幅约60-140基点不等。
3、加强战略合作力度，巩固在管资产规模
报告期内，公司进一步稳定既有项目经营，巩固公司在管资产规模，提升经营及管理质量。公司继续加强与政府平台企业合作，增强资源获取能力。报告期内，公司与成都政府平台企业所组建的合资平台“城投安石”先后中标成都天府艺术广场111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。同时，公司还与青岛政府平台企业组建合资平台“环海湾安石”，平台致力服务于青岛邮轮港区转型规划及商业运营，已成功中标青岛环海湾历史文化街区（大鲍岛）项目。
4、着力推动管理输出，培育新的利润来源
报告期内，除了加强与政府平台企业合作外，公司还加强了重点区域的项目拓展及品牌输出，新拓江门新会项目。同时，把握行业深度调整所带来的业务机会，利用公司长期建立的资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌积极开拓代建代管业务，创造新的业务增长点。报告期内，公司成功拓展重庆北碚蔡家项目代管业务、顺义城市综合体项目代建业务。
5、推动物业销售去化，完成项目建设交付
报告期内，公司采取多种销售去化策略，按计划实现多个重点项目开竣工及物业交付，并在可售物业去化方面取得进展。报告期内，公司旗下梦之晴项目陆续交房；盛创三期项目启动开工建设；新光大中心项目2A座写字楼已于2022年上半年向国有大型银行客户顺利交付，5A座写字楼已于2022年下半年完成竣工验收。
6、建立健全管理制度，提升公司治理水平
报告期内，根据监管机构最新规定和全面从严治企要求，公司制定和修订了《公司章程》《公司独立董事工作制度》《公司违规问责办法（试行）》等，不断明晰内部流程和操作规范；同时深入开展费用合规专项排查、廉洁合规培训等工作，进行重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸，编制风险防控手册，增强了员工廉洁从业的思想自觉和行动自觉，推动了管理要求的落实落细和管理水平的全面提升。 |
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| 公司经营计划 | 2023年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大确定的重大决策部署，深刻领会中央经济工作会议推动房地产业向新发展模式平稳过渡的会议精神，稳健经营、稳中求进，进一步聚焦主责主业，提升管理水平，加快转型发展，争创经济效益，努力促进公司持续健康发展。
1、构建“大资管”业务体系，增强主业核心竞争力
把握房地产行业深度调整所带来的机遇，聚焦主责主业，坚持以小股操盘、受托管理、品牌输出等轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模，把握好不动产私募投资基金试点备案政策、消费基础设施公募REITs等有利政策出台带来的市场机遇，完善不动产“大资管”业务体系。同时，发挥自身优势，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。
2、增强专业管理能力，提升项目运营质量
公司将以提质增效为核心，进一步调整组织结构，改进管理模式，加强内部协同，提高管理效率，增强“募投管退”全产业链的竞争优势。要抓住经济回暖、消费复苏的有利机遇，乘势而上，主动提升管理能力，确保项目经营稳定、业绩提高。
3、加快在管项目退出，抓好资金管理工作
加强统筹兼顾，发挥专业优势，通过多种途径和方式，加大销售去化力度，积极盘活存量资产，优化公司投资结构和资产负债情况；同时，做好债务兑付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信用安全，进一步提高公司资金使用效率。
4、健全内控管理制度，提升风控管理水平
根据法律法规、规范性文件等有关要求，进一步增强全员风险防控意识，完善制度流程与权责体系。要充分发挥有关职能部门的监督作用，积极倡导关口前移，注重事前防控，强化风险管控能力，不断提升风险预警、风险应对、风险处置能力。
5、完善人才培育机制，夯实干部队伍建设
围绕主业发展需要，以培养年轻干部、培育复合型人才和加强人才队伍梯队建设为重点，进一步凝心铸魂，完善人才培养、选拔、使用机制，营造尊重员工劳动、鼓励员工成长、引导员工与公司共同发展的浓厚氛围，为公司持续发展奠定基础。
6、抓牢廉洁从业教育，打造健康企业文化
进一步加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，增强干部“一岗双责”意识和员工廉洁从业意识，树牢红线意识、底线意识和合规意识，逐步建立和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业管理体系，努力打造阳光廉洁的企业文化。 |
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| 公司资金需求 | 为满足公司日常经营的资金需求，根据公司第十届董事会第十七次（临时）会议决议精神，公司于2022年12月30日与光大控股（江苏）投资有限公司（以下简称“光控江苏”）签订了《借款合同》，光控江苏向公司提供本金为不超过10.53亿元借款，借款期限为不超过3个月，借款年利率为6%。 |
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| 可能面对风险 | 1、市场风险
预期2023年，政策环境将更加积极宽松，宏观经济将有所回暖，企业信心和居民消费意愿将有所改善，市场需求有望回升。但由于前几年各种原因未能入市的项目，可能会陆续释放，市场供应也将相应增加。在此情况下，市场竞争将更加激烈，不排除出现低价竞争等情况。对此，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，加快推进经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
2、财务风险
此前，由于政策层面对房地产企业融资限制以及金融机构市场偏好变化，公司面临一定的流动性压力。随着融资政策的松绑和融资市场的回暖，公司将全力把握政策窗口期，合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；同时，加强对公司有息负债监控及分析，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
3、商誉减值风险
截至2022年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。 |
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| 增发股份 | 嘉宝集团2015年7月1日发布定增预案，公司拟11.02元/股的价格非公开发行不超过1.81亿股股份，募资不超过199462万元，拟用于：1）昆山花桥梦之悦项目，项目总投资168788万元，拟投入募集资金97500万元。本项目预计实现销售额201250万元，净利润16271万元。2）昆山花桥梦之晨花园项目，项目总投资140400万元，拟投入募集资金36462万元。本项目预计实现销售额175887万元，净利润19557万元。3）上海嘉定梦之缘项目，项目总投资218960万元，拟投入募集资金65500万元。本项目预计实现销售额262711万元，净利润21878万元。 |
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