| 公司简介 | 公司前身为锦和有限，成立于2007年5月9日，整体变更前注册资本为10,322.5806万元。2012年5月8日，经上海市工商行政管理局核准，锦和有限整体变更设立股份公司，并取得注册号为310104000376794的企业法人营业执照，变更后公司的注册资本为21,000万元，法定代表人为郁敏珺。 |
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| 产品业务 | 公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营等获得租金收入和物业管理收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区或建筑（群）提供各类运营服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。 |
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| 经营模式 | 公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。截止本报告期末，公司在管项目73个，在管面积逾131万平方米。
1.承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有42个，可供出租运营的物业面积约71万平方米。
2.受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有28个，可供出租运营的物业面积约48万平方米。
3.参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有3个，可供出租运营的物业面积约12万平方米。 |
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| 行业地位 | 产业园区的商用物业服务运营商 |
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| 核心竞争力 | 1.全价值链集成管理体系优势
公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。
全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
2.品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
3.区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。
截止2022年末，公司在管项目73个，在管面积逾131万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海62个项目，北京8个项目，杭州2个项目，南京1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。 |
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| 经营指标 | 2022年，公司实现营业收入88174.88万元,同比下降2.97%；归属于上市公司股东的净利润9703.74万元，同比下降21.78%；经营活动产生的现金流量净额58237.69万元，同比上升37.95%。 |
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| 竞争对手 | 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司、上海八号桥投资管理（集团）有限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司、上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司、上海静工（集团）有限公司、上海纺织时尚产业发展有限公司、北京798文化创意产业投资股份有限公司、苏州博济堂科技创业孵化管理有限公司 |
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| 品牌/专利/经营权 | 公司打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业。 |
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| 核心风险 | 一、用地政策风险
二、公司承租运营园区中部分房产未取得产权证书的相关风险
三、项目收入集中度较高风险
四、经营风险
五、市场风险
六、流动比率及速动比率较低的风险
七、实际控制人风险
八、募投项目风险
九、公司首次公开发行股票摊薄即期回报的风险 |
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| 投资逻辑 | 公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。
截止2022年末，公司在管项目73个，在管面积逾131万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。 |
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| 消费群体 | 在园区、楼宇、社区商业方面有租赁需求的品牌客户。 |
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| 消费市场 | 上海、苏州、杭州、南京、北京 |
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| 增持减持 | 锦和商管2023年8月9日公告，公司控股股东锦和投资的一致行动人锦友投资拟自公告日起15个交易日后的6个月内，以集中竞价的方式减持公司股份不超过945.00万股，占公司总股本的2%。截至公告日，锦友投资持有公司1890.00万股，占公司总股本的4%。 |
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| 股权收购 | 锦和商管2022年11月7日公告，公司拟收购北京亿鹏持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司42.5%股权，收购完成后，公司将持有目标公司77%股权。目标公司作为项目运营管理公司，截至目前，承租运营项目2个，分别位于北京市朝阳区甜水园和小关区域。 |
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| 行业政策法规 | 《政府工作报告》、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》、《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》、《“十四五”新型城镇化实施方案》、《北京市城市更新条例》、《北京十四五时期城市更新规划》、《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》、《关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施》、《上海市城市更新条例》。 |
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| 公司发展战略 | 根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产开发进入白银时代，但存量资产运营却渐入佳境。公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过十多年的发展，服务业态多元，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，并在改造、运营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。
考虑到一线城市商办和产业园运营市场规模达千亿，公司将坚定围绕“两个聚焦”和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报的标杆，提升业绩，回馈股东。
另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，已逐步建立起了目标客群数据库和智慧园区管理系统，在准确把握文化创意产业客户的个性化需求的同时，提升管理能效和降低运营成本，更好地为租户提供全方位的企业服务，提升入住企业的粘性。
公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批优秀的新经济企业入住园区，租户行业涵盖传统行业，以文化创意、知识经济等新经济业态及TMT、生物医药等热门业态领域。公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、鸠申文化、九州云、Funplus趣加互娱、RSHP罗杰斯史达克哈伯建筑设计咨询、斯微生物等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进小型企业在细分领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，为客户提升价值。 |
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| 公司日常经营 | 2022年度，公司秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，坚持聚焦主业发展，整合内外资源，提高整体运营水平和运营效率；加强团队专业水平建设，提升专业化管理能力，新增委托管理项目多个、推进多个运营项目的招商进度、营造良好的商办园区环境，彰显“发现价值、创造价值、提升价值”的公司使命。 |
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| 公司经营计划 | 1.招商运营相辅相成，持续构建自身核心竞争力
园区运营方面，通过不断改善客户服务水平，以各类活动、政策引导、服务平台搭建等进行园区生态建设，进一步提高客户粘性；以进一步提高出租率为目标，保证续约存量客户，新签增量客户；积极拓宽合作渠道，以多种方式推进运营项目的前期战略招商；加强“越界”品牌外部宣传，进一步提升品牌的整体影响力。
物业服务方面，持续构建标准化服务体系建设，全面推动服务样本推广落地，加强各类业态的质量标准建设，提升物业服务品牌形象；持续做好园区品质提升工作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境，进一步提升物业管理服务水平和客户满意度。
园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋势，做到“设计创造价值”，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经营管理与成本管控，达成提质、增效、降本、创新。
2.深耕京、沪根据地，凭借品牌及规模优势持续外拓
公司将持续深耕上海、北京两地，持续强化市场拓展能力；以推进管理输出为重点，灵活运用承租运营、受托运营及参股运营的业务管理模式，稳步提升公司管理规模；加强投资项目全生命周期过程管理，提高项目管理的实施效率；通过深度剖析现有业务、加强市场对标学习，实现规模扩展。
同时，公司将持续做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财务和管理的协同效应。
3.持续推进信息化建设，建立健全中台体系
公司将持续优化内部信息管理系统建设、优化业务流程，并配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理水平。
4.积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航
公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善梯队培养、储备干部机制，有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正循环；健全和优化培训体系，增强培训赋能，加大一线人员和腰部人员培训力度，提高其管理水平和专业化程度，为公司长远稳定发展打下坚实基础。 |
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| 可能面对风险 | 1.环境变化风险
国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资本开支，增强自身抗风险能力。
2.市场变动风险
公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。
目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，直接或间接影响公司业绩增长速度。
公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集度、招租情况有紧密关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。
针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项目；同时，通过强化团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的能力。 |
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