| 产品业务 | 主营业务为房地产及物业服务。 |
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| 经营指标 | 2022年本集团实现销售面积2630.0万平方米，销售金额4169.7亿元。本集团房地产开发及相关配套业务收入4656.0亿元。房地产开发业务实现结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，实现结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%；结算毛利率为20.4%。2022年开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。 |
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| 竞争对手 | 保利地产、碧桂园集团、金地集团、招商地产 |
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| 投资逻辑 | 股权之争终获解决，深铁成第一大股东，强化“轨道+物业”优势及深圳都市圈资源优势；深铁支持现有管理团队，利于公司持续稳健发展；本轮龙头房企销售持续远好于行业，并预计集中度跳增将持续进行，将持续利好公司销售。 |
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| 消费群体 | 购房者。 |
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| 消费市场 | 北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西南区域、西北区域、物业管理公司、未分配项目、抵销 |
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| 股权转让 | 万科A2017年1月12日公告，公司股东华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司A股股份168959.9817万股（约占公司总股本的15.31%）转让给深圳市地铁集团有限公司（简称“地铁集团”），转让价格为人民币3717119.60万元，交易价格为22.00元/股。转让完成后，华润股份和中润贸易将不再持有公司股份。 |
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| 被举牌 | 万科A2021年4月30日公告，公司股东德宇众以自有资金通过A股集中竞价交易方式买入公司股份80.48万股，占公司已发行股份的0.01%，导致德宇众及其一致行动人合计达到公司已发行股份的5%，构成举牌。德宇众在未来12个月内不排除择机进一步增持公司股份。 |
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| 收购新加坡物流设施开发公司 | 万科A2017年7月17日公告，公司的间接全资附属公司万科地产（香港）有限公司（简称“万科地产（香港）”）及其联属公司，与厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司（简称“中银投”）组成财团，共同参与Global Logistic Properties Limited（简称“GLP”）潜在的私有化。GLP每股代价为3.38新加坡元，收购的总代价约159亿新加坡元。收购完成时，万科地产（香港）出资将不超过34亿新加坡元（按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元），有限合伙权益约21.4%。GLP在新加坡证券交易所上市（股票代码：MC0）。GLP及其附属公司拥有、管理和开发物流设施。GLP拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等地共5500万平方米现代物流设施组合，GLP也是全球最大房地产基金管理人之一，管理资产约390亿美元。 |
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| 产业基金 | 参与投资上海城市更新引导基金：万科A2021年12月18日公告，公司下属子公司上海万科与国泰君安创新投资有限公司（简称“国君创投”）、上海地产城市更新投资管理有限公司（简称“上海地产”）等普通合伙人，以及上海世博土地控股有限公司、上海招商置业有限公司、中交房地产集团有限公司等其他有限合伙人签署了《上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）协议》，共同投资设立“上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）”（简称“上海城市更新引导基金”）。基金的募集规模为100.02亿元；上海万科认缴出资金额为20亿元。基金投资方向为上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。基金存续期限：八年。 |
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| 产业基金 | 万科A2017年5月15日公告，公司控股子公司北京万科拟与上海中城勇逸投资中心等共同入伙投资宁波梅山保税港区中城乾元投资中心（有限合伙）（简称“中城乾元基金”）。中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过53.85亿元，主要用于投资北京的地产项目。其中，北京万科认缴出资金额不超过11.95亿元。中城乾元基金的投资期不超过36个月，投资期最多延长二次，第一次不超过24个月，第二次不超过12个月。公司下属子公司以自有资金参与设立投资基金，主要是为了整合合作各方的专业力量与资源优势，通过专业管理和市场化运作，增强公司投资与管理的能力，提高公司资金利用效率。
万科A2017年5月22日公告，公司拟通过下属公司梦想家出资50.31亿元与招银国际资本管理（深圳）有限公司、湖北长江招银产业基金管理有限公司共同设立两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。所设基金拟投资特定购物商业中心的不动产或股权等资产，存续期限为20年。
参与设立物流地产投资基金：万科A2017年10月11日公告，公司下属子公司万科产业园与珠海市乾元晟投资发展合伙企业（有限合伙）、江苏省国际信托有限责任公司、、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号投资合伙企业（有限合伙）拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）（简称“物流地产投资基金”）。物流地产投资基金的认缴出资总额为60亿元，万科产业园拟认缴物流地产投资基金出资额15亿元，出资比例为25%。基金存续期为10年，投资方向为中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目。本次公司下属子公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。
参与投资媒体娱乐产业基金：万科A2017年12月1日公告，公司全资子公司昆山品铭富拟以有限合伙人身份参与投资一支已成立的基金--“苏州华人文化投资中心（有限合伙）”，基金规模752047.7433万元。其中昆山品铭富的认缴出资额为10.5亿元，占基金认缴出资总额的比例为13.96%。其他出资人还有苏州瑞芳、深圳文娱、苏州禾文、宁波嘉佳等。基金将投向媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视频道及其他内容播放和发布平台，制造和销售电视及其他内容播放和发布设备，及投资、持有、经营及管理与前述业务有关的资产。
设立医疗健康专项基金：万科A2018年7月5日公告，公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴与中信资本（天津）投资管理合伙企业拟共同参与投资一支已成立的基金--“深圳信寰泰股权投资合伙企业（有限合伙）”。基金目标规模为17亿元，首期规模为80242万元，其中北京万科出资80141万元、万科横琴出资100万元、中信资本（天津）投资管理合伙企业出资1万元。基金未来将投资包括但不限于医疗服务等行业项目。基金存续期限：2016年1月19日至2031年1月19日。
参投国改基金:万科A2020年12月28日公告，公司下属子公司海南中万启盛签署了《中国国有企业混合所有制改革基金有限公司股东协议》，公司与中国诚通控股集团有限公司（简称“中国诚通”）等股东共同投资设立“中国国有企业混合所有制改革基金有限公司”（简称“国改基金”）。基金的认缴出资总额为707亿元，投资方式为主要通过股权投资和创设、参股子基金投资相结合的方式开展投资活动，投资领域为重点投向国有企业混合所有制改革及反向混改项目。海南中万启盛认缴出资金额为30亿元，占国改基金的比例为4.24%。国改基金的存续期限为十（10）年。 |
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| 行业竞争格局 | 从中央到各地持续优化政策，支持行业平稳发展。12月中央经济工作会议提出，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求”，“支持刚性和改善性住房需求”，“坚持'房子是用来住的，不是用来炒的'定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2022年11月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、中国证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。
物业服务品质愈发受到重视。根据中指研究院数据，2022年行业整体满意度为78.1分，同比下降2.6分，其中标杆企业得分为86.7分，同比下降0.5分。行业满意度近3年来首次下滑，标杆企业和普通企业的服务品质趋于分化，印证了行业在狂飙突进后亟需回归服务本质的深层诉求，也说明客户对服务品质的要求在不断提高。
市场延续分化格局。长三角、大湾区等核心地区需求持续旺盛，部分地区受供应增加和需求走弱影响，物流仓储出租率和租金有所回落。企业对优质资源的竞争加剧，资金、产业、税收、外资等综合解决能力成为决定竞争的关键要素。 |
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| 公司发展战略 | 2023年，集团将重点围绕以下方向开展工作：
一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构，探索股权融资机会，助力业务良性发展。
二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，从集团整体利益最大化角度推动业务协同，提升整体经营水平。
三是打造更多优良资产。从经营视角完善建管标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储等项目的经营回报，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具。
四是提升ESG价值与可持续发展能力，将ESG理念融入日常工作运营中，持续探索绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心的可持续发展议题。 |
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| 公司经营计划 | 1.坚持有质量增长及稳健发展的原则， 坚持“以客户为中心， 以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想；
2.继续推进落实“城市配套服务商”的战略定位；
3.迭代更新事业合伙人机制，持续打造“奋斗者”文化；
4.加强风险管理体系建设，持续完善公司治理。 |
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| 股东回报规划 | 根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年（2023-2025年）股东回报规划：公司采取现金、股票或者现金与股票相结合的或者法律、行政法规、部门规章及上市地监管规则许可的其他方式分配股利。未来三年内，公司将继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。公司在经营情况良好、可保持公司股本规模与股权结构合理的前提下，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件下，提出股票股利分配预案。 |
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| 重大合同 | 万科A2018年4月8日公告，公司2018年3月份实现合同销售面积363.7万平方米，合同销售金额506.8亿元；2018年1-3月份累计实现合同销售面积1048.2万平方米，合同销售金额1542.6亿元。
万科A2018年10月9日公告，公司2018年9月份实现合同销售面积302.5万平方米，合同销售金额434.2亿元；2018年1-9月份公司累计实现合同销售面积2902.1万平方米，合同销售金额4315.5亿元。此外，2018年8月份销售简报披露以来，公司新增加项目14个，合计需支付权益价款120.01亿元；新增物流地产项目6个，合计需支付权益价款15.19亿。 |
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| 增发股票 | 定增募资投入城市项目等：万科Ａ2023年2月12日发布定增预案，公司拟非公开发行股份不超过110000万股（含本数），募集资金总额不超过人民币150亿元（含本数），扣除发行费用后拟用于：1）中山金域国际，总投资293443万元，拟投入募集资金125000万元。项目计划于2023年12月开始交付。2）广州金茂万科魅力之城，总投资934635万元，拟投入募集资金80000万元。项目已于2022年12月开始交付。3）珠海海上城市，总投资404226万元，拟投入募集资金50000万元。项目计划于2023年4月开始交付。4）杭州星图光年轩，总投资542549万元，拟投入募集资金70000万元。项目计划于2025年3月开始交付。5）郑州翠湾中城，总投资396187万元，拟投入募集资金130000万元。项目计划于2024年7月开始交付。6）郑州未来时光，总投资236130万元，拟投入募集资金70000万元。项目计划于2023年12月开始交付。7）重庆星光天空之城，总投资220670万元，拟投入募集资金100000万元。项目计划于2024年6月开始交付。8）成都菁蓉都会，总投资171063万元，拟投入募集资金85000万元。项目计划于2024年6月开始交付。9）西安万科东望，总投资646644万元，拟投入募集资金120000万元。项目计划于2024年9月开始交付。10）长春溪望荟，总投资233268万元，拟投入募集资金90000万元。项目已于2022年12月开始交付。11）鞍山高新万科城，总投资457286万元，拟投入募集资金130000万元。项目已于2021年12月开始交付。12）补充流动资金，总投资45亿元，拟投入募集资金450000万元。 |
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